주택임대사업자 혜택과 양도소득세

주택임대사업자에 대해서 정리해본다.

 

임대소득이 있는 경우 임대사업자 등록을 하면, 여러가지 혜택을 주겠다고 하면서 많은 다주택 보유자들이 주택임대사업자에 등록을 했다.

주택임대사업자 등록을 하지 않고 수익을 얻게 되면 임대소득의 0.2%를 가산세로 부담해야 한다.

(임대사업자등록 안하고 세무서에만 임대소득신고를 할 수 있는데 규제도 혜택도 받지 않고 가산세만 추가로 부담하면 된다. 임대소득 2천만원 기준 4만원 정도의 가산세이다.)

 

월세소득이 있는 경우 공시가격 9억원 이하의 1주택은 비과세이나 2주택 이상은 과세대상이 된다.

전세의 경우 2주택까지는 비과세이지만 3주택은 보증금 합계가 3억원을 초과하면 과세대상이 된다. 3주택 전세보증금의 경우 전용면적이 40m2 이하이고 공시가격이 2억원 이하인 소형주택의 경우 제외될 수 있다.

 

임대사업자 등록을 하게 되면 필요경비율 및 기본공제액에서 혜택을 받을 수 있다. 필요경비율의 경우 임대사업자 등록을 하며 60%, 미등록의 경우 50%로 적용된다.

기본공제액의 경우 등록시 400만원, 미등록시에는 200만원의 혜택을 보게된다.

 

임대소득은 종합소득세(급여 등...)에 합산하여 신고할 수도 있고 14% 단일 세율로 분리과세도 가능하다.

종합소득세 1200만원 이하는 6% 세율이지만 초과하면 15%의 세율이 적용되므로 분리과세가 더 유리할 수 있다.

분리과세로 하면 의료보험이 올라가지 않는다고 한다.

 

직장근로자가 주택임대 사업자 등록을 하면 직장의료보험에서 지역의료보험으로 전환될 수 있는데, 소득금액에 따라 상이하므로 의료보험공단에 확인이 필요하다. (카페 글에서는 임대소득 3200만원까지는 지역가입자 전환이 되지 않는다고도 한다.)

만약 피부양자로 등록되어 있다가(배우자가 무직인 경우) 임대소득세 부과로 지역가입자로 전환될 수도 있는데 수입이 천만원 이하라면 피부양자 자격유지가 가능하다.

2020년 말까지 주택임대사업자를 등록하고 연 2천만원 이하의 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건강보험료 인상분이 대폭 감면된다.(8년 임대 80%, 4년 임대 40%)

연 2천만원이 초과하게 되면 소득세 및 건강보험료가 부과된다.

 

장기일반은 8년 이상을 임대, 단기는 4년 이상을 임대하는 것을 말한다.

 

추가로, 2020년 6월 17일 부동산태책으로 주택임대사업자의 주택담보대출이 전면 금지되었다. 7월 1일부터 시행된다.

 

다음은 주택​임대사업자의 양도 소득세에 대해 알아보겠다.

양도소득세는 토지나 건물 등의 부동산을 양도할 때 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다.

 

일반적인 경우의 양도소득세는 아래와 같다.

 

1가구 1주택 비과세 조건

• 현재 2년이상 보유한 1주택을 양도할때​
• 취득당시, 비조정대상지역인 경우, 2년이상 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받음
• ​취득당시, 조정대상 지역인 경우, 2년 보유, 2년 거주 해야 비과세 혜택 받음
• ​취득당시, 조정대상지역이었다가 나중에 지정해제 되더라도 2년 거주해야 비과세 혜택 받음 (취득당시가 중요)
• 실거래가 9억원 이하여야 함 (9억원 초과시 초과분 과세)

​1세대 2주택 일시적 양도세 비과세 조건

• ​1세대가 일시적으로 2주택을 보유 중 기존주택을 양도하는 경우 비과세 혜택 받음
• 2017년 8. 2 대책 이후에 취득한 주택이 조정대상지역인 경우 2년이상 보유, 2년 거주 해야함
• ​2018년 9. 13 대책 이후에 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는경우​ 기존 주택을 2년안에 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있음

​​주택임대 사업자 거주주택 양도세 비과세

​주택임대 사업자가 현재 살고있는 거주주택을 매도할 때 2년이상 거주하면 비과세 받을수 있다.​

2017년 8. 2 대책 이후에 취득한 주택에 대해서 2년이상 보유, 2년 거주​해야 한다. (단, 거주주택 9억원 이하인 경우)

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주택 임대사업자가 다주택이더라도 본인이 거주하고있는 거주주택을 제외한 모든 주택을 주택임대사업자로 등록하였다면 본인이 거주하고있는 주택에 대해서 1세대 1주택으로 보아 비과세를 받을수있다

• ​​거주 주택은 1채만 가지고있을 것
• ​거주 주택 2년이상 거주할 것 (조정지역과 상관없이 2년이상 거주)

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주택 임대사업자주택 1세대 2주택 비과세 요건

• ​주택 임대사업자 등록할것
• ​임대개시일 기준시가 6억원 이하 (수도권이외 3억원 이하)
• 5년이상 임대하면서 단기 및 장기임대주택으로 단기 및 장기임대주택으로 임대료 5% 증액제한 준수할것
• ​거주주택 임대사업자등록 후 2년이상 거주